Welche Angaben in einem Immobilienexposé besonders wichtig sind

Wer eine Immobilie sucht, beginnt in aller Regel mit einem Immobilienexposé. Es fasst die wesentlichen Merkmale eines Objekts zusammen, zeigt es in Bildern und Plänen und liefert erste Zahlen zu Preis, Fläche und Ausstattung. Für Kaufinteressenten ist es damit die wichtigste Grundlage, um Angebote zu vergleichen und zu entscheiden, welche Objekte eine Besichtigung wert sind.

Ein Exposé gibt jedoch nur einen ersten Überblick. Es wird vom Verkäufer oder vom beauftragten Makler erstellt, soll die Immobilie verständlich darstellen und beantwortet nicht jede Frage abschließend. Wer ein Immobilienexposé prüfen und richtig lesen kann, erkennt schneller, welche Angaben aussagekräftig sind, wo Rückfragen sinnvoll werden und welche Unterlagen vor einer Kaufentscheidung zusätzlich nötig sind.

Was ist ein Immobilienexposé?

Ein Immobilienexposé ist die schriftliche Objektbeschreibung, mit der eine Immobilie Kaufinteressenten vorgestellt wird. Es dient dem Verkäufer dazu, das Angebot strukturiert zu präsentieren, und den Interessenten dazu, sich ein erstes Bild zu machen, ohne sofort einen Termin vereinbaren zu müssen.

Typischerweise enthält ein Exposé den Angebotspreis, die Adresse oder zumindest die ungefähre Lage, Wohn- und Grundstücksfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Angaben zu Ausstattung und Heizung, die Energiekennwerte sowie Fotos und Grundrisse. Hinzu kommen häufig eine Beschreibung der Umgebung und Hinweise zu Besonderheiten wie Stellplätzen, Keller, Balkon oder Garten. Wie umfangreich ein Exposé ausfällt, ist nicht einheitlich geregelt. Manche Exposés sind knapp gehalten, andere enthalten Lagepläne, Flächenaufstellungen und Kostenübersichten.

Für die Vorauswahl ist das Exposé hilfreich, weil sich Objekte anhand vergleichbarer Eckdaten schnell einordnen lassen. Passt der Preis zum Budget, entspricht die Fläche dem Bedarf, liegt die Immobilie in einer geeigneten Gegend? Wer diese Fragen früh klärt, spart Zeit und konzentriert sich auf Angebote, die wirklich infrage kommen.

Diese Angaben sollten Sie im Immobilienexposé genau prüfen

Nicht jede Angabe hat das gleiche Gewicht, und nicht jede ist bei jeder Immobilienart relevant. Ein Grundstück hat keinen Grundriss, eine Eigentumswohnung kein eigenes Dach. Die folgenden Punkte gehören dennoch zu den wichtigsten Bestandteilen, auf die Sie beim Lesen achten sollten.

Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Der Angebotspreis ist der Ausgangspunkt, aber nicht der Gesamtbetrag, den Sie aufbringen müssen. Hinzu kommen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer fest, sie unterscheidet sich also je nach Standort der Immobilie. Auch die Verteilung der Maklerprovision ist bei Wohnimmobilien für Privatkäufer gesetzlich geregelt. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, sollte im Exposé angegeben sein.

Um den Preis einzuordnen, hilft ein Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Umgebung. Rechnen Sie außerdem mögliche Kosten für Renovierung oder Modernisierung ein, die nach dem Kauf anfallen können.

Lage

Die Lage lässt sich nach dem Kauf nicht verändern und beeinflusst Wohnqualität und Wertentwicklung erheblich. Achten Sie auf Wohnumfeld, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, ärztliche Versorgung und die unmittelbare Nachbarschaft. Exposés beschreiben die Lage meist positiv. Prüfen Sie deshalb selbst, wie es vor Ort zu unterschiedlichen Tageszeiten wirkt: Gibt es Verkehrslärm, Fluglärm oder Bahnstrecken in der Nähe? Wie lange dauert der Weg zur Arbeit oder zum Bahnhof?

Wohnfläche und Grundstücksgröße

Die Wohnfläche ist eine zentrale Vergleichsgröße, und oft wird der Preis pro Quadratmeter daraus abgeleitet. Fragen Sie nach, wie die Fläche berechnet wurde. Wohnflächen werden nicht immer nach demselben Verfahren ermittelt. Flächen unter Dachschrägen, Balkone, Terrassen oder Nebenräume können unterschiedlich angerechnet werden. Bei Häusern ist zudem die Grundstücksgröße relevant. Sie sagt aber nur begrenzt etwas darüber aus, wie viel davon tatsächlich nutzbar ist, etwa wegen Hanglage, Zuschnitt oder Bebauungsgrenzen.

Baujahr und Zustand

Das Baujahr gibt Hinweise auf Bauweise, verwendete Materialien und den typischen Sanierungsbedarf. Es ersetzt jedoch keine Zustandsbewertung. Ein älteres Haus kann umfassend saniert sein, ein jüngeres Haus Mängel aufweisen. Entscheidend sind der tatsächliche Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen und Heizung sowie der Zeitpunkt wichtiger Erneuerungen. Achten Sie darauf, ob das Exposé konkrete Angaben dazu macht oder nur allgemein von „gepflegtem Zustand“ spricht.

Zimmeraufteilung und Grundriss

Die Zimmerzahl allein sagt wenig darüber aus, ob eine Immobilie zu Ihrem Alltag passt. Wichtig ist, wie die Räume angeordnet sind. Gibt es genug Platz für Familie, Homeoffice oder Besuch? Sind Wege sinnvoll, Räume gut möblierbar, Küche und Bad zweckmäßig angeordnet? Ein Grundriss hilft, solche Fragen schon vor der Besichtigung einzuschätzen. Prüfen Sie auch, ob der Grundriss maßstabsgetreu ist oder nur eine schematische Skizze.

Energieausweis und Energiekennwerte

Für Wohngebäude, die verkauft werden, gelten in Deutschland Vorgaben zum Energieausweis. Wer ein Gebäude verkaufen will, muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. In Immobilienanzeigen sind Pflichtangaben aus dem Energieausweis aufzuführen, zum Beispiel die Art des Ausweises, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden. Es gibt Ausnahmen und Besonderheiten, etwa bei Baudenkmälern. Im Zweifel lohnt eine Nachfrage.

Es gibt zwei Ausweisarten: Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der bisherigen Bewohner, der Bedarfsausweis auf einer technischen Berechnung des Gebäudes. Verbrauchswerte können stark vom individuellen Heizverhalten abhängen, der Bedarfsausweis ist davon unabhängiger. Die Energieeffizienzklasse hilft bei einer ersten Einordnung, ersetzt aber nicht die Frage nach Sanierungsbedarf und künftigen Heizkosten.

Heizung und technische Ausstattung

Art und Alter der Heizung beeinflussen Betriebskosten und mögliche Investitionen. Interessant sind Energieträger, Baujahr der Anlage und die Frage, ob Anpassungen an aktuelle Anforderungen zu erwarten sind. Auch Angaben zu Fenstern, Elektrik, Wasserleitungen, Dämmung, Lüftung oder einer Photovoltaikanlage gehören zur technischen Einschätzung. Fehlen konkrete Informationen, sind Rückfragen sinnvoll.

Modernisierungen und Sanierungen

Formulierungen wie „teilmodernisiert“ oder „laufend instand gehalten“ sind wenig aussagekräftig. Aufschlussreicher sind Angaben dazu, was genau erneuert wurde und wann. Sinnvoll sind Nachweise wie Rechnungen, Handwerkerangebote, Gewährleistungsunterlagen oder Fotos aus der Bauphase. Bei größeren Maßnahmen können außerdem Genehmigungen oder Abnahmen relevant sein.

Grundstück und baurechtliche Angaben

Bei Häusern und Grundstücken sollten Sie baurechtliche Informationen sorgfältig prüfen. Dazu gehören die Frage, ob das Grundstück erschlossen ist, welche Bebauung zulässig ist, ob es einen Bebauungsplan gibt und ob An- oder Umbauten genehmigt wären. Auch Dienstbarkeiten, Wegerechte oder Leitungsrechte können die Nutzung einschränken. Bei Bestandsgebäuden ist zu klären, ob Anbauten und Ausbauten, etwa ein Dachgeschoss oder eine Garage, genehmigt wurden.

Hausgeld und laufende Kosten

Bei Eigentumswohnungen ist das Hausgeld eine wichtige Angabe. Es wird monatlich an die Eigentümergemeinschaft gezahlt und deckt unter anderem Verwaltung, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Gemeinschaftsstrom, Wasser sowie Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. Wichtig ist, welche Anteile umlagefähig sind, also Mieter tragen könnten, und welche nicht. Bei Häusern fallen stattdessen Grundsteuer, Versicherungen, Wartung und Instandhaltung direkt beim Eigentümer an. Planen Sie diese laufenden Kosten in Ihre Finanzierung ein.

Bilder und Grundrisse

Fotos vermitteln einen ersten Eindruck von Zuschnitt, Ausstattung und Gesamtzustand. Sie sind aber ausgewählt und bearbeitet, zeigen bestimmte Perspektiven und bilden Gerüche, Lärm, Raumklima oder versteckte Mängel nicht ab. Auch Weitwinkelaufnahmen können Räume größer wirken lassen, als sie sind. Grundrisse sind für die Vorauswahl hilfreich, sollten aber mit den Angaben zur Wohnfläche und mit Ihrem Eindruck bei der Besichtigung abgeglichen werden.

Welche Angaben im Exposé sollten Sie kritisch hinterfragen?

Ein Exposé ist ein Verkaufsinstrument. Das bedeutet nicht, dass es unzuverlässig ist, wohl aber, dass die Darstellung gewollt vorteilhaft ausfällt. Beim Immobilienexposé lesen lohnt sich deshalb ein prüfender Blick.

Aufmerksam sollten Sie werden, wenn zentrale Angaben fehlen, etwa Baujahr, Wohnfläche, Energiekennwerte oder Informationen zur Heizung. Auch unklare Flächenberechnungen, nicht näher erläuterte Modernisierungen oder auffällig wenige Informationen können Anlass für Rückfragen sein. Das heißt nicht automatisch, dass ein Mangel vorliegt. Manchmal sind Unterlagen schlicht noch nicht zusammengestellt. Fehlende Angaben sollten aber vor einer Kaufentscheidung geklärt werden.

Hinterfragen sollten Sie außerdem allgemeine Formulierungen wie „top gepflegt“, „ruhige Lage“ oder „hohes Entwicklungspotenzial“. Sie sind subjektiv und lassen sich nicht überprüfen. Fragen Sie nach konkreten Fakten: Was wurde wann erneuert? Welche Nachbarn, Straßen oder Planungen gibt es in der Umgebung?

Fotos bilden den Zustand einer Immobilie nicht vollständig ab, und auch das beste Exposé ersetzt keine Besichtigung. Erst vor Ort lassen sich Gerüche, Feuchtigkeit, Lichtverhältnisse, Geräuschkulisse und der Zustand von Bauteilen einschätzen. Bei größeren Investitionen kann es sinnvoll sein, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.

Welche Unterlagen sollten Sie zusätzlich zum Exposé prüfen?

Nicht alle relevanten Dokumente sind im Exposé enthalten oder müssen es sein. Welche Unterlagen Sie anfordern sollten, hängt von der Immobilienart und vom Einzelfall ab. Häufig relevant sind:

• Energieausweis: Er muss bei Verkaufsobjekten spätestens bei der Besichtigung vorliegen und liefert Kennwerte zur energetischen Qualität.
• Grundbuchauszug: Er gibt Auskunft über Eigentümer, Lasten, Rechte und Beschränkungen. Einsicht erhalten Sie in der Regel mit berechtigtem Interesse, meist über den Verkäufer oder den Notar.
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung: Sie helfen, Flächenangaben nachzuvollziehen.
• Bauunterlagen und gegebenenfalls Baugenehmigungen: Sie zeigen, ob Bauzustand und Nutzung mit den genehmigten Plänen übereinstimmen.
• Nachweise zu Modernisierungen und Sanierungen: Rechnungen und Dokumentationen belegen, welche Arbeiten tatsächlich ausgeführt wurden.

Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Dokumente hinzu: die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan sowie Angaben zur Instandhaltungsrücklage. Sie zeigen, welche Rechte und Pflichten mit der Wohnung verbunden sind, ob Sanierungen beschlossen oder geplant sind und wie solide die Gemeinschaft finanziell dasteht.

Bei Grundstücken sind der Bebauungsplan beziehungsweise planungsrechtliche Auskünfte der Gemeinde wichtig, ebenso Informationen zur Erschließung, also zu Wasser, Abwasser, Strom, Zufahrt und weiteren Anschlüssen. Je nach Lage können auch Auskünfte zu Altlasten oder Baulasten sinnvoll sein.

Nicht jede Immobilie erfordert jedes Dokument. Klären Sie im Einzelfall, was für Ihre Entscheidung nötig ist, und lassen Sie komplexe Unterlagen bei Bedarf fachlich prüfen, etwa durch einen Notar, einen Sachverständigen oder Ihre Bank.

Wie hilft ein Immobilienmakler bei der Einschätzung eines Exposés?

Ein erfahrener Immobilienmakler kennt typische Angaben, übliche Unterlagen und die Fragen, die vor einem Kauf geklärt werden sollten. Er kann helfen, Exposé-Angaben einzuordnen, offene Punkte zu erkennen, Besichtigungen vorzubereiten und fehlende Informationen beim Verkäufer oder bei Behörden anzufragen. Auch bei der Einschätzung von Preis, Lage und Marktlage kann der Austausch mit einem ortskundigen Makler hilfreich sein.

Kallmeier Immobilien ist ein regionaler Ansprechpartner für Kaufinteressenten. Andreas und Dennis Kallmeier begleiten Kunden in Oberhavel, im Havelland, in Barnim und im Norden Berlins. Die Kenntnis der regionalen Gegebenheiten kann helfen, Angaben zu Lage und Umfeld besser einzuordnen. Wer ein Exposé gemeinsam mit einem Ansprechpartner vor Ort durchgeht, erkennt schneller, welche Fragen offen sind und worauf bei der Besichtigung zu achten ist.

Ein Immobilienexposé richtig lesen und die passende Entscheidung treffen

Ein Immobilienexposé bietet einen strukturierten ersten Überblick, aber keine vollständige Bewertung. Kaufpreis, Lage, Flächenangaben, Zustand und Energiekennwerte sollten gemeinsam betrachtet werden. Ein günstiger Preis relativiert sich bei hohem Sanierungsbedarf, und eine gute Lage gleicht nicht jeden Mangel aus. Je nach Immobilienart kommen Hausgeld, Teilungserklärung oder baurechtliche Angaben hinzu.

Prüfen Sie Angaben kritisch, fragen Sie bei Unklarheiten nach und sichern Sie wichtige Punkte bei Bedarf durch weitere Unterlagen, eine Besichtigung oder eine fachliche Prüfung ab. So bereiten Sie Ihren Immobilienkauf gründlich vor und treffen eine fundierte Entscheidung.

Wenn Sie Fragen rund um den Immobilienkauf haben oder ein Exposé gemeinsam durchgehen möchten, können Sie gerne Kontakt mit uns aufnehmen.

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